Todo lo que usted siempre quiso saber sobre el campo de deportes y nunca se atrevió a preguntar

fuente: cenba.org

 Campo de Deportes

El Centro de Estudiantes del CNBA ha tenido que salir a la calle reiteradas veces a lo largo de los últimos años en defensa del campo de deportes del Colegio. Esto es porque, debido a su gran valor inmobiliario y los enormes intereses que se ciernen sobre él, ha sido objeto de constantes intentos de venta y privatización abierta o incubierta. Entendemos al campo como parte de la educación pública, y por lo tanto es nuestro deber defenderlo. Para ello, debemos interiorizarnos y comprender todos los actores y problemas en juego: la UBA, la Corporación Puerto Madero, la Legislatura, las autoridades el Colegio por un lado; el juicio, los intentos de negociación, el código de planeamiento urbano, el FOT, por el otro.

A continuación, un resumen de la historia reciente de la lucha por el campo, para que estemos listos para defenderlo como un bien del pueblo, y atentos a todos los peligros que aún siguen abiertos.

La mayor parte de esta información fue recopilada por la Comisión de Investigación del CENBA a principios de 2009, y fue posteriormente completada con los acontecimientos ocurridos durante ese año.

Febrero de 2010

Todo lo que Ud. siempre quiso saber sobre el campo de deportes y nunca se atrevió a preguntar

La historia del campo

El campo fue donado al colegio por un ex alumno por medio de un decreto en el año 1905, ya que hacia tiempo que el Colegio venia pidiendo un predio deportivo cerca del edificio de Bolívar, pero no podía pagar el precio de un terreno en pleno centro. En 1914, otro decreto-ley confirmó esta cesión de terrenos. Posteriormente, se eleva el estatus de la donación:se sanciona la ley 9.685, de septiembre de 1915, que establece el destino del campo: “Art. 1º Destínase para plaza de ejercicios físicos del Colegio Nacional de Buenos Aires, la fracción de tierra fiscal que actualmente ocupa…”.
Luego de que nuestro colegio se incorporara a la esfera de la UBA como dependencia universitaria (recordemos que el colegio, al no ser unidad académica, no puede poseer propiedades), otras dos leyes ratifican nuestro derecho a poseer el campo: la nº 12.249 de 1935, que declara de propiedad de la UBA todos los terrenos y edificios fiscales que en ese momento ocupaban sus dependencias, y la nº 20.654, de 1974, que dispone que son propiedad de la UBA “…los bienes de cualquier naturaleza que actualmente le pertenecen”, confirmando la ley anterior.
Sin embargo, aunque la UBA tuviera tres leyes respaldando su derecho a poseer lo títulos de propiedad de los terrenos, la Universidad nunca completó los trámites legales necesarios para consolidar los títulos (nunca inscribió la propiedad en el registro de propiedad inmueble).
Cabe aclarar que durante la mayor parte del siglo XX los terrenos ubicados en el actual Puerto Madero eran terrenos desocupados, o funcionaban como depósitos del puerto. La urbanización de Puerto Madero, que hizo subir extraordinariamente los precios de los terrenos, es relativamente reciente.

¿Qué es CAPM SA?

El 15 de noviembre de 1989, el entonces presidente Carlos Menem, firmó el decreto1279/89, mediante el cual se dio origen a la Corporación Antiguo Puerto Madero (CAPM SA), una sociedad anónima cuya gestión se repartió equitativamente entre el Gobierno de la Nación y el Gobierno de la Ciudad de Buenos aires, más una sociedad empresarial. Por ese decreto se cedieron casi todos los terrenos del puerto a la corporación, y se transformaron en su propiedad (lo cual es inconstitucional).
Desde 1989, la Corporación se encargó de confeccionar un Plan Maestro que implicaba el trazado de nuevas calles, la delimitación de parcelas y asignación de estas últimas para distintos tipos de emprendimientos, desde hoteles, terrazas y torres hasta una serie de comercios y parques. La venta de los terrenos se realizó a distintos grupos privados, asesorados por la misma CAPMSA que rápidamente iniciaron la construcción en altura. En 20 años se transformó un terreno fiscal con largo abandono en el barrio más caro de toda Buenos Aires.
Las distintas presiones y arreglos entre sus funcionarios y las empresas constructoras provocaron una gran “flexibilidad” en el cumplimiento del plan, a merced de las fluctuaciones financieras de las últimas dos décadas. La promesa de amplios espacios públicos de acceso libre fue cumplida a medias, ya que la superficie del proyecto original destinada a dicho objetivo no fue para nada la que se destinó a los hechos. También es sabido que reiterados incendios (algunos de ellos comprobados como intencionales) responderían a los crecientes intereses de los emprendimientos privados en utilizar los amplios terrenos de la Reserva Ecológica para una nueva sección del barrio.
Las presidencias de Menem se caracterizaron por una larga lista de privatizaciones. Este decreto no es la excepción: “Que dicha sociedad tendría por objeto la confección de un plan maestro de desarrollo urbano, el estudio de la infraestructura urbana a incorporar y la promoción de inversiones en el área, la actividad inmobiliaria y la construcción de obras nuevas y/o remodelaciones en la zona de las obras necesarias para convertirla en un polo de desarrollo urbano basado en una genuina inversión, con participación de capitales nacionales y extranjeros, como asimismo la venta y/o locación de las tierras pertenecientes al área en cuestión, con el indudable beneficio fiscal que este representa.”
(decreto de creación de CAPM SA).

¿Cuál fue la situación que debió enfrentar la UBA?

El decreto firmado por Menem en 1989 incluía la cesión del territorio que actualmente ocupa el campo de deportes a la CAPM SA. La Universidad de Buenos Aires vio en ese momento superpuestas las jurisdicciones establecidas: por un lado por las tres leyes que le adjudicaban el terreno del Campo de Deportes; y por el otro por el decreto que las entregaba a la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A.

El juicio

En este marco, la UBA inició en 1999 un litigio ante el Juzgado en lo Civil y Comercial Federal nº 9, Secretaría nº 17, que se caratuló “UBA c/CAPM S.A. s/proceso de conocimiento”. El fin de la UBA era obtener en el juicio:

1. La nulidad del decreto de Menem que le transfiere la propiedad del campo de deportes a CAPMSA y
2. la inscripción en el registro de la propiedad inmueble de los títulos sobre el campo a favor de la UBA.

Luego, el 16 de junio del 99, el juez dicta la Medida de “No Innovar”, que dispone que “la Corporación Puerto Madero deberá abstenerse de llevar a cabo toda clase de conductas que impliquen la turbación de la posesión de la UBA sobre el predio en cuestión”
En los primeros meses de 2009, nos enteramos de que la UBA tenía abandonado el juicio porque había entablado una negociación extrajudicial. Dado que los juicios que no son impulsados en 6 meses caducan, y debido a que las asambleas estudiantiles se opusieron al negociado que estaba llevando a cabo la Universidad, comenzó una lucha encabezada por el CENBA porque la UBA retomara el juicio y pidiera sentencia (ya que todas las etapas judiciales se habían cumplido). Luego de petitorios, marchas y un festival en el campo entre otras medidas, las autoridades de la UBA cedieron. En septiembre, un comunicado del Rectorado afirmaba que se había pedido sentencia judicial y que se detendrían las negociaciones; se seguiría la vía judicial para obtener los títulos del campo. De este modo, la UBA rechazaba una audiencia (una instancia de negociación) planteada por la CAPMSA.
Todavía no hay sentencia del juez. El juicio se encuentra actualmente en primera instancia.

La ilegítima situación legal vigente

El problema del campo de deportes se vuelve más complejo cuando analizamos todos los factores que influyen en él. El problema no se limita a la cuestión de quién tiene los títulos del predio, que es aquello que está en disputa en el juicio. El campo, como cualquier terreno de la ciudad, está legislado.
En la ilustración, el campo es el terreno sombreado de gris. La manzana 1Q alberga parte del campo, así como un terreno de la armada y otra parcela, que es la que actualmente linda con el campo y está cubierto con escombros. Dicha manzana es donde el master plan ubicó, arbitrariamente, a nuestro campo.
La Corporación presentó su Master Plan sin atender la ubicación de nuestro campo de deportes, ya que este terreno le había sido cedido, ilegítimamente, por el Estado Nacional.
La parcela que ocupamos fue dividida, integrando dos manzanas diferentes y fue atravesada por una calle.
Luego, simplemente se le asignó al campo de deportes una de estas manzanas recientemente delimitadas, la que en el mapa se encuentra marcada como 1Q. Este terreno se demostró, posteriormente, inutilizable por diferentes factores. Es por esto que nos encontramos con dos legislaciones completamente distintas para dos sectores del predio que en realidad es el campo de deportes. Si consultamos el Código de Planeamiento Urbano de la ciudad nos encontramos con lo siguiente para la manzana 1Q (trazada sobre la mitad de nuestro campo):
4.3.2 Subdistrito Equipamiento Especial (EE)
DISPOSICIONES PARTICULARES
Circunscripción 21 – Sección 97 – MANZANA 1Q – Dique 4
Zona destinada al emplazamiento del campo deportivo del Colegio Nacional de Buenos Aires y al cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 3º de la Ordenanza Nº51.675 para el uso educación pública.
Le serán de aplicación las Disposiciones de la Ordenanza 33.919.
¿Qué quiere decir esto?
El código nos aclara la finalidad de un predio en particular, el que fue arbitrariamente asignado como nuestro campo. Se lo consideró un terreno de “Equipamiento Especial”, el cual, según el mismo Código corresponde a “Zonas de localización de usos singulares que por sus características requieren terrenos de gran superficie y normas particularizadas para cada actividad.”
Por otro lado, se aclara que el terreno, además, está destinado al cumplimiento de la reglamentación vigente en una ordenanza [1], la nº 51. 675, artículo 3º, que reza lo siguiente:
Artículo 3° – Aféctase al uso Educación Pública una superficie de 10.000 (diez mil) metros cuadrados a ser localizado en una o más parcelas, sin que ello pueda constituir una merma a los espacios destinados al uso público.

Este artículo en particular y la ordenanza en general son parte de las reglamentaciones que se le impusieron a Puerto Madero, con las que, en teoría, CAPM SA debe cumplir. En este caso, se especifica que 10 mil m2 de la superficie de Puerto Madero serán destinados para el uso “educación pública”. Entonces, según el Código de Planeamiento Urbano antes citado, la manzana 1Q, nuestro supuesto campo de deportes constituye una superficie que le permite a CAPM SA cumplir con la reglamentación, puesto que posee un uso “educación pública”. Cabe destacar que el campo, donde sea que esté, es el único terreno que se asemeja a este uso aunque sea un poco (no hay escuelas o universidades públicas en el barrio).NOTESE QUE A NADIE LE IMPORTO QUE LA MANZANA 1Q TENGA MAS DE 10 MIL METROS CUADRADOS, LO CUAL SI COMPARAMOS EN EL MAPA ES CASI OBVIO.
De regreso al Código, se establece claramente que sobre este terreno se aplicará la ordenanza nº 33.919, la cual a su vez se encuentra incluida en el Código (parágrafo 5.5.1.4) que es la correspondiente a clubes deportivos, y en función de esto establece numerosas cuestiones, pero las más trascendentales son:
Usos permitidos: “los terrenos serán destinados necesaria y exclusivamente a actividades culturales, recreativas, sociales y deportivas. Se admitirán actividades comerciales complementarias de servicio a los socios del club, en una proporción no mayor al 20 % de la superficie total construible y de acceso interno (no desde las vías públicas)…”
Usos requeridos: “Se destinará para estacionamiento una superficie no menor que el 10 % de la superficie total del terreno (…) La superficie de estacionamiento podrá ser descubierta, semicubierta o cubierta; en este último caso si la misma se ubicara bajo el nivel del terreno, no será incluida en el cálculo del FOT (…) y parquización el 20 % de la superficie total de los terrenos”
Proyecto de obras: “Toda obra a encararse en los clubes para construir, refaccionar o modificar lo existente, debe contar con la aprobación del Consejo de Planificación Urbana.”
Ocupación del terreno: “Factor de ocupación del suelo: FOS = 70 %, de este 70% los edificios e instalaciones cubiertas, no podrán ocupar más del 25% (veinticinco por ciento). Factor de ocupación total: FOT = 0,20 (cero punto veinte).”
La edificación: “Las edificaciones no sobrepasarán la altura de 12 m y deben quedar retiradas de la línea municipal y de las líneas divisorias del predio, como mínimo diez (10) metros. ”
El parcelamiento: “Los predios ocupados por los clubes no podrán ser subdivididos”

Este gran cúmulo de normas posee numerosas cuestiones que no son sencillas de entender y pueden analizarse.

¿Qué son el FOT y el FOS?

El F.O.S. significa Factor de Ocupación del Suelo, este coeficiente que varia entre 0 y 1 es el porcentaje de ocupación que podemos tomar del terreno, es decir 1 es que podemos usar el 100%, si el FOS es de 0.5 significa que podemos ocupar el 50%, en cifras si tenemos un terreno de 10 mts x 10 mts son 100 m2 si es FOS es de 0.5 podemos ocupar hasta 50 m2.
El F.O.T. es el Factor de Ocupación Total y es el coeficiente que determina los máximos m2 que podemos construir, el parámetro se toma como referencia de los m2 del terreno. Veamos, si tenemos un FOT de 5, significa que podemos construir 5 veces la superficie total del terreno, como en el ejemplo tenemos un terreno de 100 m2 significa que podemos construir hasta 500 m2 cubiertos en determinada cantidad de plantas.
Sin embargo, la otra manzana del terreno que ocupamos (la 1P) tiene una legislación diferente, según tipo de construcción que se planeaba (y algunos hoy planean) construir ahí: una torre. Es el siguiente, el que corresponde a Subdistrito Central (se exponen las cuestiones trascendentes, extraídas del Código de Planeamiento Urbano de la ciudad):
“Carácter: Es el área destinada a localizar el equipamiento administrativo, comercial, financiero e institucional a escala nacional, regional y urbana, compatible con la vivienda. FOS.: 30%, FOT. máximo: 6, uso: residencial.”
Como vemos, este terreno cuenta con un FOT alto, de 6, entre muchas otras cosas. De hecho es altísimo, los edificios del centro de la ciudad de Buenos Aires tienen un FOT máximo de 3. Este hecho se relaciona naturalmente, con el uso (residencial) y el destino planificado (torre) del terreno.
Es necesario recordar, que, de todos modos, esta legislación no implica la titularidad de los predios, la cual será dirimida por la justicia, como se ha aclarado anteriormente.

Anexo: conflictos recientes

¿Qué pasó en el 2006?
Hacia 2006, la Corporación Antiguo Puerto Madero S.A. propuso a la Universidad de Buenos Aires la venta de una parcela del Campo de Deportes del CNBA que de alrededor de 13.000 m² (canchas de rugby y fútbol). A cambio, le daría una tierra adyacente en abandono, que era inundable, perteneciente a la Armada. La UBA utilizaría u$ 2.200.000 provenientes de la venta del lote para realizar obras en beneficio de la Armada.
Este intento de venta del Campo se hizo en el medio del verano, completamente a espaldas de la comunidad educativa. En esa ocasión, nos enteramos a través del diario Clarín de la maniobra que estaban haciendo. El CENBA se organizó a pesar de la desinformación y los arreglos ocultos por parte del Consejo Superior, organizó marchas en reclamo por la conservación de las parcelas originales, contactó legisladores y cuerpos de los medios de comunicación para divulgar el negociado y logró mantener el campo como estaba.
¿Qué pasó en el 2009?
En los primeros meses de 2009 nos enteramos, a través de una nota del diario Perfil, que nuestro campo corría peligro una vez más. A medida que fuimos completando la información, nos enteramos de que lo que sucedía era que la Universidad tenía el juicio abandonado y en su lugar estaba entablando una negociación extrajudicial con la Corporación. Para marzo, un principio de acuerdo ya se había firmado.
El acuerdo consistía en que la UBA apoyara la aprobación de una ley de la ciudad que modificara la situación del predio ocupado por el campo y de otro lindante que estaba en manos de CAPM SA. Entonces, la Corporación le devolvería los títulos de propiedad a la Universidad, además de un resarcimiento económico de 1 millón de pesos.
La ley que se proponía aprobar contemplaba la re-zonificación de los terrenos mencionados, que son los de la manzana 1Q y 1P. La zonificación es el conjunto de normativas vigentes sobre un determinado terreno (sea considerado un terreno de “equipamiento”, “subdistrito central” con todo lo que trae aparejado-ver antes-). Se proponía un intercambio de la zonificación (un cambio simultáneo) del sector ocupado por el campo en la manzana 1P por la de una parcela lindera de la manzana 1Q, propiedad de CAPM SA.
Con esto, la Coorporación hubiera podido construir una torre en dicha parcela y el campo quedaría en su totalidad con la zonificación que CAPM SA le había asignado a la parcela 1Q y hemos desarrollado arriba. La situación de la calle Trinidad Guevara quedaba en duda. El millón de pesos se explica dada la abismal diferencia de precio (a la hora de una venta) de un terreno con la zonificación que se le otorgaría al terreno CAPM SA (subdistrito central) y el asignado al campo “equipamiento especial” (realmente la diferencia monetaria es mucho mayor).
Este acuerdo constituía una seria amenaza para el campo, sobre todo por la amenaza de la calle (que está trazada) en beneficio de la especulación inmobiliaria. La excusa de la Corporación era la necesidad de venta de un terreno de gran valor para finalizar obras en el barrio, aunque realmente el manejo de las finanzas es muy dudoso y los ingresos de la corporación siempre habían sido monstruosos.
Nuevamente el CENBA se movilizó bajó la consigna “ninguna negociación con el campo de deportes” y logró tirar abajo este acuerdo entre la UBA y CAPM SA; incluso con la realización de un festival en el campo y manifestándonos frente a la legislatura porteña. Además, se logró que la Universidad reanudara el juicio por la titularidad del predio, pidiendo sentencia.
Hacia finales del ciclo lectivo 2009 nos enteramos a través de la Rectora del Colegio de una propuesta de proyecto de ley de la ciudad de tratamiento inminente por la legislatura. Se trataba de un texto que estipulaba un nuevo acuerdo entre CAPM SA y algunos legisladores. Establecía algo similar a lo antes explicado: se modificaba la zonificación de parte del campo y de un terreno lindero de la Corporación, pero esta vez se agregaba la no apertura de la calle Trinidad Guevara y el “reconocimiento” de que el predio que ocupamos es nominalmente el “campo deportivo del CNBA”.
Con la aprobación de este proyecto, regiría sobre todo el campo la legislación vigente sobre la manzana 1Q, explicada arriba.
La rectora del colegio, conjuntamente con algunos docentes del Consejo Resolutivo, abordaron la cuestión y acordaron con algunos legisladores la inclusión en el proyecto de una excepción en cuanto al FOT (de 0,2 a 0,5) y al límite de construcción en altura (de 12m a 20m). Cuando se discutió la necesidad de esta modificación en una comisión del Consejo, las razones enarboladas por algunos docentes y autoridades fueron la necesidad de construcción de instalaciones para su renta, incluido un estacionamiento.
Cuando el proyecto de ley fue finalmente aprobado por la Comisión de Planeamiento Urbano de la Legislatura (de forma muy extraña y sin debate) se incluyó el pedido de la rectora. Sin embargo, otros muchos aspectos de la ley al parecer no conformaron su pretensión. A partir de esto las autoridades lograron convencer a diversos legisladores y el proyecto nunca se trató. Los estudiantes adherimos al no tratamiento del proyecto, que concernía que se aplicara la legislación antes explicada a todo el campo. Dice el proyecto:
“Artículo 4º: Incorpórase el siguiente texto al parágrafo 5.4.6.12 Distrito U11 Puerto Madero, item 4.2.1, inc. 4) Usos:
Circusncripción 21- Sección 97- Manzana 1P- Parcela 1b- Dique 4
Zona destinada al emplazamiento del campo deportivo del Colegio Nacional de Buenos Aires y al cumplimiento de lo dispuesto en el art. 3º de la Ordenanza Nº 51.675 para el uso educación pública. Le serán de aplicación las disposiciones de la Ordenanza Nº 33.919 (b.M. Nº15.675) parágrafo 5.5.1.4[2], con excepción de los ítems 2.2 y 3.2, que, en este caso serán de aplicación un FOT = 0,50 y una altura máxima de 20m.”
Como es posible apreciar, este texto es casi idéntico al ya vigente e incluido en el código con referencia a la manzana 1Q, donde según el código está el campo, con las excepciones antes explicadas.
Los estudiantes nos enfrentamos a las disposiciones de la Ordenanza de clubes deportivos, proponiendo se elimine su aplicación sobre el campo, así como el art. 3º de la Ordenanza Nº 51.675, que, restringiría la superficie del campo a 10 mil m2, dejando al resto susceptible de expropiación para la construcción de un “espacio público”.
Por otro lado, saltó a la luz una alternativa que ofrece el Código de Planeamiento, en el parágrafo 2.2.2:
“Cualquier propietario de una parcela cuya superficie exceda los 2.500m2 podrá requerir el dictado de normas urbanísticas particulares para la misma.”
Finalmente y ante la presión ejercida por el Colegio, este proyecto no se trató en la legislatura. Sin embargo, la alternativa de un nuevo acuerdo entre la UBA y CAPM SA continúa vigente, mientras que desde la rectoría del colegio se continúa proponiendo que, en cuanto fuese posible, se realicen construcciones para su renta, además del gimnasio cubierto que tanto se ha prometido.
[1] Todas las ordenanzas vigentes de la ciudad pueden consultarse on-line en la siguiente dirección: http://www.buenosaires.gov.ar/areas/leg_tecnica/sin
[2] En este punto fue señalada una supuesta errata del proyecto, que realmente se corrige con la aclaración de que este parágrafo corresponde al Código de Planeamiento Urbano de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, en el cual se encuentra incluida la ordenanza Nº 33.919, cuestión que se desconoce es o no necesaria y por tanto si es o no una errata en definitiva.